土地売却と税金 路線価について

今年の路線価が発表されました。

興味のある方は、下記URLに路線価が載っていますので
参考までに見ていただければと思います。

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/index.htm

土地売却と税金 土地の評価について

土地を売却したとき、利益が出ていればその利益に対して所得税がかかります。

その利益ですが、どのように計算するのでしょうか？

土地の売却益に対する税金は、土地を売った金額から、購入金額と購入に要した費用の合計を引いて求めた「売却益」に、税率をかけて求めます。

土地の売却額は、「時価」をもとにして決められます。

その「時価」は、土地の評価額が基本になることが多いです。

土地の評価額は、「路線価」という、毎年国税庁から発表される
道路ごとの土地の金額が基になります。

７月頃、路線価が発表されますので、ぜひ見ておいてください。

土地売買にかかる税金の基本事項

土地売却（土地売買）をしたときにかかる税金の、
基本的なところをおさらいしてみます。

土地を売って、利益が出たときにかかる税金には
所得税と住民税があります。

所得税は、「分離課税」と行って、給与所得や
事業所得、不動産所得などとは別個に課されます。

たとえば事業所得（商売などをやって得た所得）で
赤字になっていたとしても、その赤字と、土地売買
による黒字（利益）とを相殺することができません。

したがって、そのような場合でも、土地売買にかかる税金
は、しっかりと取られてしまいます。

土地売買をして税金がかかるとき、申告はどのように
すればよいでしょうか？

土地売買をした年の翌年２月16日から３月15日（休日が
入る時は、変更となる可能性があります）までに、税務署
などで確定申告を行うこととなります。

市役所などでもその期間は無料相談などを行って
いるのですが、土地売買に関する税金については、
相談できません。

土地売却に関する税金の確定申告については、税務署
に相談に行かれることをおススメします。

土地売却と税金 短期売買をすると・・

買ってきた土地をすぐ売ってしまい、利益が出てしまった場合は、
税金がとても高くなります。

その昔、地価がずっと上昇していた時期（バブル時）には、土地
が値上がりするのが分かっているので、土地を買ってきてすぐに
売れば、かなりの利益を得ることができました。

これが「土地ころがし」と呼ばれるものでした。

そのような土地の投機的な売買を政策的に少なくするためか、
土地を買ってすぐ（５年以内）売ってしまい、利益が出ると
税金がとても高くなるように設定されました。

現在、５年を超える所有期間の土地を売却する場合の税率は
26％（国税20％、地方税６％）なのですが、入手から５年以内に
保有している土地を売った場合の、税率が39％もある。

土地売却、税金（購入金額がわからないとき）

土地売却にかかる税金ですが、売ったときのその売れた金額から、
買ったときの購入金額・購入手数料などの取得費と売ったときの
譲渡費用を差し引いて、その残りの金額（利益です）に税率を
掛ける、ということはご説明しました。

では、買ったのが昔だったり自分以外の人（親など）が買った
ものを売るときなどで、購入金額がわからない場合はどうすれば
良いのでしょうか。


買った時の金額を調べようにも、調べられない、ということが
良くあるのではないかと思います。

たとえば、あなたが土地を1,000万円で売ったとします。その時の
譲渡費用（手数料など）が50万円だったことにします。

ただ、あなたはその土地の購入価格がわかりません。

さて、このような場合、譲渡所得（税金がかかる利益の部分の
金額）はどのように計算すればよいのでしょうか？

わからないままだと、1,000万円に対して税金がかかってしまい
ます。

しかし、そのような場合に使える特例があります。

買った時の金額が不明な場合は、取得費を売った金額の５％とする
ことができます。

５％で少ないと感じられるかもしれませんが、ないよりはましです。

土地や建物を売って利益が出てしまった方は、そのような制度がある
ことを思い出してください。


上述の場合は、1,000万円−50万円（譲渡費用）から、1000万円の
5％である50万円を引き、900万円に対して税金がかかることに
なります。

土地売却と税金（２） 居住用家屋の3,000万円特別控除

土地を売却したとき、買ったときの金額よりも高く売れると、その利益部分に税金画家かかる、という事は前記事で申し上げたとおりです。

しかし、マイホームを売ったときには、特例があります。
「3,000万円特別控除」と呼ばれているものです。

適用されるための要件は、下記のようになります。


(1)譲渡する家屋（敷地を含む）に、現に居住していること。

→　住んでいる家を売る場合に該当します。


(2)居住しなくなってから3年を経過する年の12月31日までに譲渡。

→　住んでいない家でも、住まなくなってから３年以内に売れば
　　適用を受けられます。


(3)譲渡した先が配偶者や親子などの特別の間柄でないこと。
　
→　家族に売った場合は、適用できません。


(4)この譲渡につき買換え特例を受けていないこと。

→　買換えの特例という、他の特別措置を受けていないことが
　　条件となります。


(5)その年の前年または前々年に3,000万円特別控除、買換え特例、譲渡損失の繰越控除を受けていないこと。

→　この3,000万円の控除は、３年に１度しか受けられません。


(6)確定申告書にこの特例（措法35条）を選択したことを記載し、必要書類を添付すること。


上記に該当した場合、利益の額から3,000万円（マイナスになる場合は、０）を引いて、譲渡益を計算することができます。

土地売却と税金の情報（１）

土地を売却したときの税金には、どんなものがあり、いくら位かかるものでしょうか？

まず、土地を売却したときには、消費税がかかりません。何か物を売ったときには、原則として消費税がかかるのですが、土地の場合は、”消費”するものではないため、消費税がかかりません。

土地を売却したときに、利益が出た場合、所得税と住民税がかかります。

その利益とは、

　売った時の金額　−　（　購入価格＋買うときの費用＋売るときにかかる費用　）

という計算から求められます。

上記の費用とは、仲介手数料なども入ります。

上記の計算式で求められた金額に、所得税の率を掛けます。

所得税の率は、買ってすぐ売る短期売買と、５年を超えて売る長期売買に分けられています。長期売買の場合は、所得税の率が15％、住民税の率が５％となります。

短期売買の場合、税率はもっと高くなります。所得税が30％、住民税が９％と、ほぼ倍になります。



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